Vermietete Immobilie verkaufen: Rechte der Mieter und Ablauf
Viele Eigentümer glauben, eine vermietete Immobilie sei schwer zu verkaufen. Das stimmt so nicht. Für Kapitalanleger und Bestandshalter wie OleVita ist ein bestehendes Mietverhältnis oft sogar ein Vorteil, weil die Immobilie vom ersten Tag an Einnahmen bringt.
Kauf bricht nicht Miete
Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein. Miethöhe, Laufzeit und alle Vereinbarungen bleiben unverändert. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Ihre Mieter müssen also keine Sorge haben, und Sie brauchen für den Verkauf keine Zustimmung.
Wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nur, wenn an der Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und die Wohnung jetzt zum ersten Mal verkauft wird (§ 577 BGB). Der Notar informiert den Mieter in diesem Fall über den Kaufvertrag. Der Mieter kann dann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten.
Besichtigungen mit Mietern
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung grundsätzlich dulden. Trotzdem sind wiederholte Termine mit wechselnden Interessenten für alle Beteiligten belastend. Beim Direktverkauf an OleVita genügt in der Regel ein einziger, gut abgestimmter Termin.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
- Mieterliste mit Wohnfläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn
- Mietverträge und Nachträge, insbesondere Staffel- oder Indexvereinbarungen
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Übersicht der Mietkautionen
- Bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle
Wie der Preis entsteht
Bei vermieteten Objekten bewerten Käufer vor allem die nachhaltig erzielbare Miete, den Zustand und mögliche Entwicklungen. Eine Miete deutlich unter Marktniveau kann den Kaufpreis drücken, ebenso anstehende Sanierungen. Wir legen offen, wie unser Angebot zustande kommt, damit Sie es nachvollziehen können.
Häufige Fragen
Darf ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Sie brauchen dafür nicht die Zustimmung Ihres Mieters. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem besonderen Fall: wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). In allen anderen Fällen besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
