Sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen: Vorher sanieren oder nicht?
Feuchte Keller, alte Heizung, einfach verglaste Fenster oder ein Dach, das in die Jahre gekommen ist: Viele Eigentümer zögern mit dem Verkauf, weil sie glauben, erst sanieren zu müssen. Das ist in den meisten Fällen nicht nötig.
Sanieren vor dem Verkauf: selten wirtschaftlich
Eine umfassende Sanierung kostet Geld, Zeit und Nerven. Handwerker sind knapp, Kosten lassen sich schwer vorhersagen, und der Mehrpreis beim Verkauf deckt die Investition häufig nicht. Sinnvoll sind eher kleine Maßnahmen, die den ersten Eindruck verbessern: aufräumen, reinigen, kleinere Reparaturen.
Energieausweis ist Pflicht
Beim Verkauf müssen Sie Kaufinteressenten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler. Liegt kein Ausweis vor, sollten Sie ihn frühzeitig beauftragen.
Pflichten für den neuen Eigentümer
Das GEG sieht bei einem Eigentümerwechsel von Ein- und Zweifamilienhäusern Nachrüstpflichten für den Käufer vor, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke, die Dämmung ungedämmter Heizungsrohre in unbeheizten Räumen und den Austausch sehr alter Heizkessel. Diese Pflichten sind innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zu erfüllen. Für private Käufer ist das ein Kostenfaktor, der den Preis beeinflusst. Professionelle Käufer kalkulieren diese Maßnahmen von vornherein ein.
Mängel offen ansprechen
Gebrauchte Immobilien werden üblicherweise unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Dieser Ausschluss greift aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt und arglistig verschweigt (§ 444 BGB). Feuchtigkeit, Schädlingsbefall oder bekannte Schäden an Dach und Leitungen sollten Sie deshalb immer offenlegen. Das schützt Sie vor späteren Streitigkeiten.
Direktverkauf: Wir kaufen im aktuellen Zustand
OleVita kauft auch Immobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf. Wir bewerten den Zustand bei der Besichtigung, kalkulieren die nötigen Maßnahmen und machen Ihnen ein Angebot für das Objekt so, wie es ist. Sie müssen weder Handwerker organisieren noch in Vorleistung gehen.
Häufige Fragen
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?
Meist nur bei kleinen, sichtbaren Maßnahmen wie Reinigung, Malerarbeiten oder kleineren Reparaturen. Größere Sanierungen binden Kapital und Zeit und werden beim Verkauf selten vollständig bezahlt.
Hafte ich nach dem Verkauf für Mängel?
Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise im Kaufvertrag ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht für Mängel, die Sie kennen und arglistig verschweigen. Legen Sie bekannte Mängel deshalb offen.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
