Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Unterlagen und Steuern
Eine Immobilie zu erben ist oft mit vielen Fragen verbunden, gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind oder niemand selbst einziehen möchte. Der Verkauf ist dann häufig die sinnvollste Lösung. Damit er reibungslos gelingt, sollten einige Schritte in der richtigen Reihenfolge erledigt werden.
1. Erbfolge nachweisen
Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie gegenüber Notar und Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür gibt es zwei Wege:
- Notarielles Testament oder Erbvertrag zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Das reicht dem Grundbuchamt in der Regel aus.
- Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Er ist meist nötig bei handschriftlichen Testamenten oder wenn kein Testament existiert.
2. Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil noch der Verstorbene eingetragen ist. Die Erben werden auf Antrag eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Bei einem Verkauf kann die Berichtigung oft zusammen mit dem Kaufvertrag über den Notar abgewickelt werden.
3. Erbengemeinschaft: Alle müssen zustimmen
Erben mehrere Personen, gehört die Immobilie der Erbengemeinschaft gemeinsam. Verkauft werden kann nur, wenn alle Miterben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung, die erfahrungsgemäß selten den besten Preis bringt. Ein schneller, transparenter Direktverkauf kann helfen, Streit zu vermeiden, weil alle Beteiligten ein klares, verbindliches Angebot auf dem Tisch haben.
4. Steuern: Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei einer Erbschaft übernehmen Sie das Anschaffungsdatum des Erblassers. Hat dieser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Ebenfalls steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig. Sie entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Ob sie anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab.
5. Unterlagen und Räumung
Neben dem Erbnachweis benötigen Sie die üblichen Objektunterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und einen Energieausweis. Häufig fehlen Unterlagen, weil der Erblasser sie anders abgelegt hat. Viele Dokumente lassen sich bei Bauamt, Verwalter oder Grundbuchamt nachfordern.
Auch die Räumung ist für Erben oft eine Belastung, besonders wenn sie weiter weg wohnen. Bei einem Verkauf an OleVita stimmen wir Räumung und Übergabe individuell mit Ihnen ab.
Häufige Fragen
Brauche ich für den Verkauf einer geerbten Immobilie einen Erbschein?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts vor, genügt das in der Regel für das Grundbuch. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist meist ein Erbschein nötig.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Die Erben übernehmen das Anschaffungsdatum des Erblassers. Liegt der Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Auch bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Steuer.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.
